Guanyar diners amb la inversió immobiliària

Quan es tracta de guanyar diners en inversions immobiliàries, només hi ha algunes maneres de fer-ho. Tot i que els conceptes són senzills d’entendre, no us deixeu enganyar pensant que es poden implementar i executar fàcilment. Un coneixement dels conceptes bàsics de la propietat immobiliària pot ajudar els inversors a treballar per maximitzar els seus guanys. La propietat immobiliària ofereix als inversors una altra classe d’actius de cartera, augmenta la diversificació i pot limitar els riscos si s’apropa correctament.

Hi ha tres maneres principals en què els inversors podrien guanyar diners amb béns immobles:

1. Un augment del valor de la propietat
2. Ingressos del lloguer recollits arrendant la propietat als llogaters
3. Beneficis generats de l'activitat empresarial que depèn de la propietat immobiliària

Per descomptat, sempre hi ha altres maneres de beneficiar-se directa o indirectament de la inversió immobiliària, com ara aprendre a especialitzar-se en àrees més esotèriques com els certificats de gravamen fiscal. No obstant això, els tres ítems enumerats anteriorment representen una gran majoria dels ingressos passius i de les fortunes finals que s’han obtingut a la indústria immobiliària.

Augment del valor immobiliari

En primer lloc, és important que entengueu que els valors de les propietats no sempre augmenten. Aquesta manca d’increment d’actius es pot fer dolorosament evident durant períodes com finals de la dècada de 1980 i principis de la dècada de 1990 i els anys 2007-2009, quan el mercat immobiliari es va esfondrar. De fet, en molts casos, els valors de les propietats poques vegades superen la inflació; preus mitjans en una economia.

Per exemple, si teniu una propietat de 500.000 dòlars i la inflació és del 3%, la vostra propietat es podria vendre per 515.000 dòlars (500.000 dòlars x 1,03%), però no sou més ric que l'any passat. És a dir, encara podeu comprar la mateixa quantitat de llet, pa, formatge, oli, gasolina i altres productes bàsics (és cert que el formatge pot baixar aquest any i la gasolina augmentarà, però el vostre nivell de vida seguiria sent aproximadament el mateix). La raó és que el guany de 15.000 dòlars no va ser real. Va ser nominal i no va tenir cap impacte real perquè l’augment es va deure a la inflació global.

Inflació i inversió immobiliària

Quan es produeix la inflació, un dòlar té menys poder adquisitiu. Succeeix perquè el govern ha de crear-imprimir-diners quan gasta més del que ingressa en impostos. Tota la resta és igual, amb el pas del temps, el dòlar va perdre valor i es va convertir en un valor inferior al que en el passat.

Una de les maneres en què els inversors immobiliaris més savis poden guanyar diners en béns arrels és aprofitar una situació que sembla sorgir cada poques dècades. Ho fan quan es preveu que la inflació superi el tipus d’interès actual del deute a llarg termini. Durant aquests temps, és possible que hi hagi gent disposada a apostar adquirint propietats, demanant préstecs per finançar la compra i esperant que augmenti la inflació. .

A mesura que la inflació puja, aquests inversors poden pagar les hipoteques amb dòlars que valen molt menys. Aquesta situació representa una transferència dels estalviadors als deutors. Vau veure molts inversors immobiliaris guanyar diners d’aquesta manera als anys setanta i principis dels vuitanta. La inflació va estar fora de control fins que Paul Volcker Jr, president de la Reserva Federal entre 1979 i 1987, va prendre un 2x4 a l’esquena i el va portar sota control augmentant dràsticament els tipus d’interès.

Compres de taxa de límit ajustada cíclicament

El truc és comprar quan les taxes límit ajustades cíclicament (la taxa de rendibilitat d’una inversió immobiliària) són atractives. Compres quan creus que hi ha una raó específica per la qual un determinat bé immobiliari algun dia valdrà més del que només indica la taxa de límit actual.

Per exemple, els promotors immobiliaris poden examinar un projecte o un desenvolupament, la situació econòmica al voltant d’aquest projecte o el preu de la propietat i determinar els ingressos futurs del lloguer per donar suport a la valoració actual. Altrament, el valor actual pot semblar massa car segons les condicions actuals que envolten el desenvolupament. No obstant això, com que entenen l'economia, els factors de mercat i els consumidors, aquests inversors poden veure la rendibilitat futura.

És possible que hagueu vist com un hotel vell i terrible en un gran terreny es transformava en un bullici centre comercial amb edificis d’oficines que pagaven lloguers considerables al propietari. En absència d’aquests fluxos d’efectiu, del valor actual net, especuleu en un cert grau o altre, independentment del que us digueu. Necessiteu una inflació substancial en la moneda nominal (si utilitzeu el deute per finançar la compra) per rescatar-vos. També podríeu confiar en algun tipus d’esdeveniment de baixa probabilitat per treballar al vostre favor.

Lloguer com a inversió immobiliària

Guanyar diners amb la recaptació de lloguers és tan senzill que cada nen de 6 anys que ha jugat alguna vegada a un joc de Monopoly entén a nivell visceral com funcionen els fonaments. Si teniu una casa, un edifici d’apartaments, un edifici d’oficines, un hotel o qualsevol altra inversió immobiliària, podeu cobrar el lloguer de la gent perquè els permeti utilitzar la propietat o la instal·lació.

Per descomptat, simples i fàcils no són el mateix. Si teniu edificis d'apartaments o cases de lloguer, és possible que us ocupeu de tot, des de lavabos trencats fins a inquilins que operen laboratoris de metanfetamina.Si sou propietari de centres comercials o edificis d’oficines, és possible que hagueu de tractar amb un negoci que us va arrendar en fallida. Si sou propietari de naus industrials, és possible que us trobeu amb investigacions mediambientals sobre les accions dels llogaters que van utilitzar la vostra propietat. Si teniu unitats d’emmagatzematge, el robatori pot ser una preocupació. Les inversions immobiliàries en lloguer no són les que es poden trucar i esperen que tot surti bé.

Ús del límit màxim per comparar inversions

La bona notícia és que hi ha eines disponibles que faciliten les comparacions entre possibles inversions immobiliàries. Un d'aquests, que us resultarà molt valuós en la vostra recerca de guanyar diners amb béns immobles, és una ràtio financera especial anomenada taxa de capitalització (taxa màxima). Les taxes màximes mostren la taxa de rendibilitat d’una inversió immobiliària comercial, que es basa en els ingressos nets que produirà la propietat.

Si una propietat guanya 100.000 dòlars anuals i es ven per 1.000.000 de dòlars, dividiríeu els guanys (100.000 dòlars) pel preu (1.000.000 dòlars) i obtindríeu un 0,1 o un 10%. Això significa que la taxa màxima de la propietat és del 10% o que obtindríeu un 10% previst en la vostra inversió si pagueu els béns immobles completament en efectiu i sense deute.

De la mateixa manera que una acció només val el valor actual net dels seus fluxos d'efectiu descomptats, una propietat immobiliària val la pena una combinació de:

• La utilitat que la propietat genera per al seu propietari
• Els fluxos d’efectiu actuals que genera, en relació amb el preu pagat

Ingressos de lloguer com a marge de seguretat

Els ingressos del lloguer poden ser un marge de seguretat que us protegeixi durant les recessions econòmiques o els col·lapsos. Alguns tipus d’inversions immobiliàries poden ser més adequats per a aquest propòsit. Els arrendaments i els lloguers poden ser ingressos relativament segurs.

Tornar a la nostra discussió anterior sobre els reptes de guanyar diners amb edificis d'oficines immobiliàries pot ser una idea. Normalment, aquestes propietats impliquen arrendaments llargs i plurianuals. Compra'n un al preu adequat, en el moment adequat i amb el venciment adequat de l'arrendatari i del contracte d'arrendament, i podries navegar per un col·lapse immobiliari. Recolliríeu xecs de lloguer per sobre de la mitjana que les empreses que contracten de lloguer han de proporcionar encara, a causa del contracte d'arrendament que van signar, fins i tot quan hi hagi tarifes més baixes disponibles en altres llocs. T’equivoqueu, però, i podríeu estar bloquejat a les rendibilitats inferiors al llarg de la recuperació del mercat.

Diners procedents d’operacions comercials immobiliàries

La forma final de guanyar diners amb inversions immobiliàries implica serveis especials i activitats comercials. Si teniu un hotel, podeu vendre pel·lícules a la carta als vostres convidats. Si teniu un edifici d’oficines, podeu guanyar diners amb màquines expenedores i garatges. Si teniu un rentat de cotxes, podeu guanyar diners amb aspiradores controlades pel temps.

Aquestes inversions requereixen gairebé sempre coneixements sobre subespecialitats. Com a exemple, algunes persones passen tota la seva carrera especialitzant-se en el disseny, construcció, propietat i operació de rentats de vehicles. Per a aquells que pugen al capdamunt del camp i comprenen les complexitats d’un mercat concret, l’oportunitat de guanyar diners pot ser infinita.

Altres idees d'inversió immobiliària

Tot i això, existeixen altres oportunitats d’inversió en béns arrels. Podeu invertir en fideïcomisos d’inversió immobiliària (REIT). Els REIT de negociació pública emeten accions i es cotitzen en una borsa, mentre que els REIT de titularitat privada o els REIT no negociats no estan disponibles en cap borsa. Tot tipus de REIT se centraran en sectors particulars del mercat immobiliari, com ara residències per a gent gran o centres comercials. També hi ha diversos fons cotitzats en borsa (ETF) i fons d’inversió dirigits a l’inversor immobiliari invertint en REIT i altres inversions en el sector immobiliari.