Què és un préstec no conforme?

Content

• Què són els préstecs no conformes?
• Com funcionen els préstecs no conformes
• Préstecs conformes

Hi ha diversos tipus de préstecs hipotecaris que us poden ajudar a comprar propietats. La feina del vostre prestador consisteix a determinar quin és el millor per a vosaltres, tant en funció de la vostra situació individual com de les directrius bancàries i governamentals. Una manera de diferenciar els préstecs hipotecaris és classificar-los com un préstec conforme o un préstec no conforme. Els préstecs hipotecaris convencionals que els bancs i altres institucions financeres ofereixen als seus clients poden ser conformes o no conformes.

Què són els préstecs no conformes?

Els préstecs no conformes, també anomenats préstecs jumbo, són préstecs hipotecaris que es concedeixen a propietats que no són elegibles per a assegurances pels programes governamentals, Fannie Mae i Freddie Mac. Els bancs i altres institucions financeres fan préstecs assegurats per aquestes agències, que després els empaqueten i els venen a inversors. S’anomenen préstecs conformes. Els préstecs no conformes solen ser contractats per prestadors privats que estableixen els seus propis requisits d’aprovació. Aquests préstecs serveixen com a part de les seves carteres d'inversió.

Hi ha diverses maneres en què els préstecs no conformes difereixen dels préstecs conformes:

Com funcionen els préstecs no conformes

En un préstec no conforme:

• Els imports del préstec són més alts.
• La documentació és més extensa.
• El pagament inicial pot ser més gran.
• La puntuació de crèdit requerida pot ser superior.
• La ràtio deute-renda és ferma.
• És possible que hagueu de tenir importants reserves d’efectiu.
• Els tipus d’interès poden ser més alts.
• Els costos i taxes de tancament poden ser més elevats.

Imports del préstec: Els imports del préstec d’un préstec hipotecari no conforme poden superar els 484.350 dòlars el 2019. Al nord-est i a la costa oest, l’import del préstec pot arribar fins als 726.525 dòlars. Hi ha zones aïllades als Estats Units on poden augmentar encara més.

Documentació: Estigueu preparat per proporcionar al prestador una àmplia documentació, durant diversos anys, de les vostres declaracions d’impostos sobre la renda, talons de pagament, extractes bancaris, taxacions d’actius i altres materials per tal de qualificar per a un préstec hipotecari no conforme.

Dipòsit: Alguns prestadors només requereixen un pagament inicial al voltant del 10%, però solen requerir una assegurança d’hipoteca privada amb un pagament inicial d’aquest nivell. Molts prestadors requereixen un pagament inicial al voltant del 20 per cent o fins i tot una mica més, segons el préstec.

Puntuació de crèdit: Les puntuacions de crèdit necessàries oscil·laran entre, com a mínim, entre 700 i 750. Com que els prestadors privats fan préstecs no conformes, estableixen les seves pròpies puntuacions de crèdit i els poden ajustar cap amunt o cap avall.

Ràtio de deute-ingressos: La ràtio màxima deute-ingressos que fan complir la majoria dels prestadors és del 45%, però poden fer excepcions segons les circumstàncies.

Reserves en efectiu: La majoria dels prestadors de préstecs no conformes demanaran que hi hagi importants reserves d’efectiu, ja que suposarien una gran pèrdua en cas d’execució hipotecària a causa de la mida del préstec. L’import de les reserves en efectiu el defineix cada prestador, però sovint paga la hipoteca per un any.

Tipus d’interès: El tipus d’interès d’un préstec no conforme és gairebé sempre lleugerament superior al d’un préstec de menys valor. Els prestadors intenten ser competitius i mantenir els tipus d’interès el més baixos possible.

Costos i taxes de tancament: Els costos de tancament i les comissions són més elevats en una hipoteca no conforme, ja que les comissions es calculen com a percentatge del saldo de la hipoteca. També hi ha costos de tancament addicionals per a aquest tipus d’hipoteca, com ara taxacions múltiples.

Aquestes són directrius generals per als préstecs no conformes. Com que els prestadors són privats, qualsevol de les directrius, excepte el límit del préstec, depèn del seu criteri. Hi ha altres avantatges d’un préstec no conforme a un préstec conforme:

• Els límits dels préstecs són més alts.
• Hi ha hipoteques disponibles en propietats comercials.
• És possible que hi hagi hipoteques fins i tot si heu tingut una fallida.

Préstecs conformes

Els préstecs conformes els concedeixen els bancs i altres institucions financeres amb el suport de Fannie Mae i Freddie Mac. Tenen característiques diferents dels préstecs no conformes:

• Els préstecs han de ser inferiors al límit de 484.350 dòlars per al 2019.
• El pagament inicial pot arribar a ser del 3% del preu de l’habitatge.
• Es poden regalar els ingressos inicials i de tancament.
• La puntuació creditícia del prestatari no pot ser inferior a 630-650.
• La ràtio deute-renda no pot superar el 36%. Pot ser del 45% segons la puntuació de crèdit del prestatari i els requisits de reserva.

Els préstecs conformes tenen alguns avantatges respecte als préstecs no conformes:

• Flexibilitat: Atès que els préstecs conformes han de complir els mateixos estàndards en totes les institucions financeres, el prestatari sol escollir entre prestadors.
• Tipus d'interès més baixos: Els tipus d’interès dels préstecs conformes solen ser inferiors als tipus d’interès dels préstecs no conformes.

Si us esteu preparant per sol·licitar un préstec hipotecari conforme, tingueu en compte que voleu mantenir la puntuació de crèdit al màxim i tenir un historial de crèdit impecable. Reviseu l'informe de crèdit i assegureu-vos que no hi ha cap error que pugui arrossegar la vostra puntuació de crèdit.